Den Antrag auf Erstattung eines Verkehrswertgutachtens bzw. einer gutachterlichen Stellungnahme finden Sie hier.

Mit dem Antrag ist die genaue Bezeichnung des zu bewertenden Objekts (Adresse, Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer und die Grundbuchbezeichnung), der Bewertungsanlass sowie der Stichtag, auf den sich der ermittelte Wert beziehen soll, anzugeben.

Nach § 193 Abs. 1 Baugesetzbuch sind neben den Grundstückseigentümern und Inhabern von Rechten am Grundstück folgende Institutionen antragsberechtigt:

• die für den Vollzug des BauGB zuständigen Behörden bei der Erfüllung der Aufgaben nach dem BauGB,
• die für die Feststellung des Werts eines Grundstücks oder der Entschädigung für ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück auf Grund anderer gesetzlicher Vorschriften zuständigen Behörden,
• Gerichte und Justizbehörden.

Andere Antragswillige benötigen eine Einverständniserklärung der Grundstückseigentümer oder Rechteinhaber. Eine Vorlage der Einverständniserklärung ist im Antragsformular enthalten.

Verkehrswert nach § 194 BauGB
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Verkehrswertgutachten
Ein Gutachten enthält die vollständige Erfassung und Beschreibung der Eigenschaften des Bewertungsobjektes. Es wird unter Beachtung der anerkannten Verfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) der Grundstückswertermittlung nach den Regelungen der ImmoWertV erstellt.

Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren ist für unbebaute und bebaute Grundstücke als Wertermittlungsverfahren besonders dann geeignet, wenn zeitnahe Vergleichspreise in ausreichender Zahl und hinsichtlich der Qualität mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmende Vergleichsgrundstücke zur Verfügung stehen. Wertbedeutsame Unterschiede in der Qualität zwischen den Vergleichsgrundstücken und dem Bewertungsobjekt sowie in den allgemeinen Wertverhältnissen zwischen dem Kaufzeitpunkt und dem Wertermittlungsstichtag werden mit Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen.

Ertragswertverfahren nach § 17 ImmoWertV
Das Ertragswertverfahren findet bei bebauten Grundstücken Anwendung, die auf dem Grundstücksmarkt nach Renditegesichtspunkten beurteilt werden. Dies sind z. B. vermietete Wohn- und Geschäftsgrundstücke. Grundlage des Verfahrens ist der nachhaltig erzielbare jährliche Reinertrag, der aus dem Grund und Boden und den dazugehörenden baulichen Anlagen stammt.

Sachwertverfahren nach § 21 ImmoWertV
Der vorläufige Sachwert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der Gebäude und der Außenanlagen. Der Wert der Gebäude wird auf der Grundlage von Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung ermittelt. Der überwiegend aus Kostenansätzen bestehende vorläufige Sachwert wird mittels des Sachwertfaktors an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst.

Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Damit werden die zu diesem Zeitpunkt vorherrschenden allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. In der Regel bezieht sich das Gutachten auf einen aktuellen Stichtag, bei besonderen Anlässen kann es sich aber auch auf einen zurückliegenden Stichtag beziehen (z. B. auf den Todestag bei Erbfällen).

Im Zuge der Bearbeitung werden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses relevante Unterlagen von anderen Behörden sowie von den Antragstellern angefordert. Diese dienen der Ermittlung der rechtlichen Gegebenheiten und der tatsächlichen Eigenschaften des Bewertungsgegenstandes. Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen, vereinbart die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses mit den Antragsstellern einen Termin zur Besichtigung des Bewertungsobjektes. Dieser Termin dient der Vorbereitung der Wertermittlung, insbesondere werden Daten für die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung sowie Gebäudemaße erhoben. Im Anschluss daran wird in einer Sitzung des Gutachterausschusses der Verkehrswert des besichtigten Bewertungsobjekts ermittelt und beschlossen. Im Nachgang wird das Gutachten in der Geschäftsstelle ausgearbeitet und den Antragstellern übermittelt.

Wird eine gutachterliche Stellungnahme beantragt, erfolgt in der Regel keine Ortsbesichtigung. Die Wertermittlung wird auf Grundlage der angeforderten Unterlagen durchgeführt.

Für die Erstattung von Gutachten und gutachterlichen Stellungnahmen über den Verkehrswert von Grundstücken oder Rechten an Grundstücken ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zuständig. Um den zuständigen Gutachterausschuss für Ihr Bewertungsobjekt zu finden, klicken Sie bitte hier.

Für die Notwendigkeit den Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücken, Rechten an Grundstücken (z. B. Wohnungsrecht, Nießbrauchrecht, Wege- und Leitungsrecht, Überbaurente, Reallast) oder eines Erbbaurechts (bebautes Erbbaurecht, Erbbaugrundstück) ermitteln zu lassen, gibt es neben Kauf- oder Verkaufsabsichten noch weitere Gründe:

• Enteignung (Ermittlung des Vermögensverlustes und anderer Vermögensnachteile)
• Sanierung (Ermittlung der Anfangs- und Endwerte)
• Umlegung (Ermittlung der Einwurfs- und Zuteilungswerte)
• Verwertung des Eigentums in Sozialhilfeangelegenheiten

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse beraten Sie gerne bei der Antragsstellung.

Leistungen des Gutachterausschusses sind gemäß § 8 Abs. 4 Nr. 8 Landesgebührengesetz von der Persönlichen Gebührenbefreiung ausgenommen. Gebührenfreiheit besteht nur aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, z. B. des Sozialgesetzbuches.

Die Kosten einer Wertermittlung richten sich nach Nr. 25 der Landesverordnung über die Gebühren der Vermessungs- und Katasterbehörden und der Gutachterausschüsse (Besonderes Gebührenverzeichnis).

Die Gebühr setzt sich aus einer Grundgebühr und einer vom ermittelten Verkehrswert abhängige Gebühr zusammen. Anschließend wird die Umsatzsteuer und eventuelle Auslagen berücksichtigt.

Bei einer gutachterlichen Stellungnahme ermäßigt sich die Gebühr auf 15 v. H. der Gebühr für ein entsprechendes Verkehrswertgutachten. Handelt es sich um eine Kaufpreisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB (Sanierungsgebiete) und § 169 Abs. 1 Nr. 6 in Verbindung mit § 153 Abs. 2 BauGB (Entwicklungsbereiche) oder um eine Höchstpreisprüfung nach § 153 Abs. 3 BauGB (Sanierungsgebiete) und § 169 Abs. 1 Nr. 6 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 BauGB (Entwicklungsbereiche) werden 10 v. H. der Gebühr für eine entsprechendes Verkehrswertgutachten berechnet.

Informationen und Beispiele zu den Kosten finden Sie hier.